土地価格の査定
① 実勢価格
② 路線価
「固定資産税路線価」 公示地価の７割
「相続税路線価」 公示価格の８割
③ 公示地価 調査の主体「国」
④ 基準地価 調査の主体「都道府県」
土地価格の主な査定方法は上記の四つです。
詳細な説明は省きます。必要な方は、それぞれをインターネットで検索して、お調べください。
銀行の担保価値となるのは、公示地価の７割である「固定資産税路線価」です。国の機関である日本政策金融公庫だけが、公示価格１０割まるまる見てくれます。
「固定資産路線価」は、毎年５月１日に市区町村の課税課から各家庭に送られてくる「固定資産税・都市計画税納付通知書」課税明細書を見ればわかります。
区分の項で「土地」に「所在地番」の右に「価格」が掲載されています。その価格が「固定資産税路線価」です。
公示価格は、「固定資産税路線価」を７割で割れば算出できます。
「固定資産税路線価」が二千三百万円と書かれていれば、その土地の公示価格はおよそ三千三百万円ということになります。
Yahoo知恵袋に載っていた「銀行から、保証協会付きの融資1000万円を受け、順調に返済をしてきましたが、事業不振なので、あらたに借入を申し込もうと考えています。市価1500万円の自宅があり、それを担保に資金を借りることができるでしょうか」との質問の中にある「市価」とはおそらく「実勢価格」のことだと思います。
土地の価格を「実勢価格」＝「公示価格」と仮定しても、1500万円の自宅の担保価値は、1050万円しかないということになってしまいます。
「固定資産税・都市計画税納付通知書」課税明細書区分の項にある「家屋」の「価格」にはほとんど担保価値はありません。
もしも1500万円の自宅が、土地と家屋を含めたものなら、家屋の価格を差し引かなければならず、担保価値は一層低く見積もられます。
「保証協会付きの融資1000万円を受け、順調に返済をしてきました」と書かれていますけれど、残高はどれほどなのでしょうか。いずれにしても「事業不振」となると、「経営改善計画書」の提出を求められ、返済がきちんんとできることを示さなけ得ればなりません。
